签订房屋买卖合同需要注意事项包括什么

签订房屋买卖合同需要注意事项包括什么

(一)违约金的约定

相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、设计变更到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意：

1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握。可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三);

2、解除合同返还房款时将同时返还的同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大;

3、在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对;

4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无，违约时赔偿是法律规定的，无须再约定。应当约定没有损失时如何承担责任及有损失但很难计算时如何承担责任，才能使违约条款能落到实处。

(二)陈述性条款的约定

示范文本有很多陈述性条款，如预售许可证号、产权证号、土地使用权出让合同编号、规划用途、房屋套内使用面积等等，这些条款在开发商提供的示范合同中经常已被划掉。但这个并不是无关紧要的细节，开发商的责任有些就隐含在这些陈述性条款中。比如套内使用面积，最好写入合同。

买房时必须争取把签合同真正想要的东西写在合同上。否则我们不知道建筑面积里属于我们的到底是多少。也便于在开发商设计变更或施工原因造成套内面积缩水而总面积不变时追究其违约责任。

其他陈述性条款也是一样，陈述本身即包含了保证陈述内容真实的承诺，是对开发商诚信履约的督促和规制。便于在开发商提供虚假信息时认定合同无效和追究其违约责任。

(三) 广告内容写入补充条款

如果你决定购买一坐房产是因为广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担怎样的违约责任。

如果开发商不肯写只是因为行情火暴根本懒得敷衍，可以约定“开发商提供的楼书、广告资料视为本合同附件，如有变更将承担违约责任”，在什么情形下承担什么样的违约责任最好明确，比如水景变成了车棚，违约金如何计算。

(四)贷款不成的约定

如果购房合同签定后，因资信记录等原因银行不予放贷，则购房者的履约能力就可能会出现问题，如果不在合同中事先妥善约定，就要承担不能按约付款的违约责任。因此应当争取约定，自双方签订房屋买卖合同之日起，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件等原因而致使购房者无法成功申请银行贷款的，买卖双方均可解除本合同。

二、房屋买卖合同有哪些内容?

根据《合同法》第12条的规定，房屋买卖合同的主要条款应包括：

(一)当事人的名称或者姓名和住所。

(二)标的。也就是房屋坐落的地点、类型、结构、质量、及附属设施等内容。

(三)数量。应写明房屋的建筑面积或使用面积、居住面积(平方米)、楼层数或房间数等。

(四)价金。这是合同中最重要的条款。应先由当地房管部门根据有关规定进行估价，确定出最高价格的限度，然后由双方当事人在此限度内自由协商确定，最后报主管机关审查批准。

(五)交付方法。主要应明确：怎样验收、接管房屋和房屋的附属设备等;其交付必须以到房管部门登记、办理过户手续为必要程序;价金的交付要明确规定是支付现金还是支票或转账，是一次付清还是分期付款等;还要写明交纳税金及费用等。

(六)交付期限。应写明交付价款的期限和交付房屋的期限。

(七)违约责任和解决争议的方法。即未按合同履行义务应承担的法律后果。一般在合同中应确定承担责任的方式，如违约金的数额或比例。如有必要还可写明赔偿损失的方式。双方发生纠纷后是申请仲裁还是提起诉讼。

以上是房屋买卖合同应具备的主要条款。在不违反国家法律、法规和政策的情况下，当事人在合同中还可约定其他条款。

大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但即便是采用《示范文本》购房时也应注意上面提到的问题，保证自己的合法权益不受损害。

·全款买房子要哪些证件？
      全款买房子要哪些证件？ 1、已婚：夫妻双方的结婚证、身份证、户口本。 2、单身：身份证、户口本、单身证明二、手续：一次性付款，一般直接到售楼处交钱就可以(包括各种税费的钱)，剩下的售楼处可以代办，就等着拿产权证。 贷款买房需要的证件： 1、已婚：结婚证、户口本、收...

·房屋的他项权是什么意思？
       虽然在我们国家现在的社会来看，购房是比较多见的，尤其是对于初次购买房产的时候，可能会有一些注意事项，那么房屋的他项权是什么意思？根据相关的说法来看，房屋的他项权就是房屋的所有权的一种证明。具体看下面的文章。 一、房屋的他项权是什么意思的概括 房产的他项权利是指除产权人及共有...

·什么情况下买房人可以退房
      在一些情况下，买房人在买房后可能会提出退房的要求。那在实践中，买房人可以退房的情况有哪些呢？对于这个问题，购房者不能仅从道德的角度出发，还要考虑到法律的规定。那从法律的角度看，什么情况下买房人可以退房呢？我们马上为你做详细解答。 一、什么情况下买房人可以退房 1、延迟交房。...

·江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定
      江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定 江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定 第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本规定。 第二条　本规定适用于依照《国有土地...

·可申请仲裁的房产纠纷有哪些？
      可申请仲裁的房产纠纷有哪些 一、可申请仲裁的房产纠纷有哪些 根据我国《仲裁法》以及一些相关法律的规定，以下几个方面的房地产纠纷可以采用仲裁的方式解决： 房屋买卖争议，包括房产买卖合同、价格、优先购买权等方面的争议; 房屋所有权的争议，包括所有权归属、价格、变更、析产、交换...

·在哪些情形下房屋租赁合同无效
      在哪些情形下房屋租赁合同无效 目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。由于社会活动的复杂多样，《民法通则》和《合同法》对于合同效力的认定仅仅是规定了认定标准，但涉及到具体的合同，还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。下面主...

·房产证上加名字是夫妻共同财产吗？
      房产证上加名字是夫妻共同财产吗产权证加上他人名字，财产一般认定为共同财产;也就是是婚前个人所有的房屋，如果婚后在房屋房产证上加了配偶的名字，可视为夫妻对婚前财产的归属重新进行了约定，应认定为夫妻共同财产。如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就...

·沈阳房屋买卖税费
      所谓房屋交易税费即在签订房屋预售合同时，需缴纳的税费。那么在沈阳房屋买卖税费又会是多少呢？二手房屋缴纳的税费又和一手房屋缴纳的税费不同，在一手房屋缴纳税费项目上增减了不少项目和费用，接下来就由我们为您解析沈阳房屋买卖税费中，二手房需缴纳的多少税费。 一、一手房屋交易: 契税：...

·一方不履行房屋买卖合同应该怎么办
      在房屋买卖当中，会发生一些不愉快的事情，在合同有明确约定的情况下，一方仍然拒不履行协议条款，或者找出各种理由不履行协议，那若一方不履行房屋买卖合同应该怎么办呢？若你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解吧。 一、一方不履行房屋买卖合同应该怎么办 1、如果对方虽然违约，但不...

·很多人都认为购买二手房更加划算，是普通家庭更能承受的，但比起
      很多人都认为购买二手房更加划算，是普通家庭更能承受的，但比起新的房子来说，购买二手房的危险性更大，而且面对购买二手房时，这其中的各个程序有十分的繁杂，一不小心就可能会遇到诈骗，那么二手房付款注意事项有什么呢? 买二手房注意事项之一：核实卖方身份 选择可靠中介 核实卖方的身份。...

·私人小产权房能买吗
      小产权房无法正常交易，是不能过户的。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖主张合同无效。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十六条征收下列土地的，由国务院批准： （一）永久基本农田； （二）永久基本农田以...