一、如何计算二手房的折旧费?

一、如何计算二手房的折旧费?

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。

在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

造价-残值造价×(1-残值率)

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：

旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

二、二手房买卖中需要评估的情况有哪些

房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估：

(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

(2)买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

(3)进行房地产保险时需要房地产评估。房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

(4)申请抵押贷款时需要房地产评估。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

随着时间的流逝，二手房被居住使用，那必然也就会带给二手房带来一定的损耗，而这被称之为折损。其他条件一样的二手房，若是修建的年代比较久远了，那么现存的价值往往也就没有那么大。当然，从二手房的建筑结构、装修程度来看的话，其实也是会对二手房的价值造成影响。

·办理房产抵押贷款的程序是什么
      1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;...

·合伙买房手续怎么办理
      在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房的情况，如父母子女之间、夫妻双方、恋爱中尚未结婚的男女、若干合伙人之间等。那么，合伙买房手续怎么办理呢？要是你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、合伙买房手续怎么办理 合伙买房的手续与单独买房的手续大同小...

·商品房五证不齐全是否可以购买
      一般开发商在售房的时候需要取得五证二书，否则的话就是会被认定不具有售房资格的，而这样的商品房所带来的风险也是很大的。另外商品房五证不齐全很有可能被归于违章建筑的行列，但是鉴于其价格的优势依然有很多人选择购买，那么到底商品房五证不齐全是否可以购买呢?请一起在下文中进行了解。 一、商...

·商品房
      商品房 购买超过5年、住房面积低于144平方 1.5-2%契税 0.1%印花税 80元登记服务费 6元/平方米转让费 20元配图资料费 工商合同鉴证费 购买超过5年、住房面积超过144平方 3-4%契税 0.1%印花税 5.5%营业税(差额) 80元登记服务费 6元/平...

·一、婚前贷款买房子婚后要一起还吗
      一、婚前贷款买房子婚后要一起还吗 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 婚前贷款买房子婚后要一起还吗？依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登...

·现在租房的人越来越多，租房的形式也很多种多样，面的多样化的租
      现在租房的人越来越多，租房的形式也很多种多样，面的多样化的租房形式我国也有针对性的出台了很多相关政策法规，那么这些法律法规的意义在哪呢，以下就是我们为您举出的有关租售同权厦门的相关资料，希望可以帮助到您。广州明确推出【租售同权】口号，是立基于【壮大租赁产业，形成新经济增长极】的目...

·老人去世房产继承有时间限制吗？
      老人去世房产继承有时间限制吗?老人去世房产继承没有期限的，但是最好尽快办理。依据《民法典》(于2021年1月1日)第一千一百二十三条??继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第一千一百二十四条??继承开始后，继承人放弃继...

·一、邯郸房产纠纷律师在被告缺席的时候如何处理?
      一、邯郸房产纠纷律师在被告缺席的时候如何处理?邯郸房产纠纷律师在被告缺席的时候也是积极的准备应诉，收集好相关的材料，以及证据，对于被告缺席，法院自然会做出相应的处理，1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条规定：人民法院对必须到庭的被告，经两次传票传唤，无正当理由拒不到庭...

·房贷月供还不起怎么办
      处理如下:1、向银行申请延期还款。如果只是一时资金周转不开，借款人可以和银行进行协商，申请先暂停还本金，只还利息。只要借款人在还款日前，如实向银行说明情况，证明良好的还款意愿。因为有房子作为抵押，银行通常会同意借款人的申请。2、向银行申请延长还款的期限。《个人住房贷款管理办法》第...

·我们先来看看最根本的问题：公租房到底是什么？
      我们先来看看最根本的问题：公租房到底是什么呢，其实公共租赁住房是国家为了解决住房困难人群的过渡性的一种在住房上面的方案，用来对那些收入较低，负担不起一般房租的群体的经济上的援助。 公共租赁住房不是由个人拥有，而是由政府或公共机构拥有，并以低于市场价格或租房者的价格出租给新员工，包...

·父母房产法定继承人规定是什么？
      父母房产法定继承人规定是什么?父母房产法定继承人规定是第一顺位的继承人包括配偶，一般情况下按照遗嘱继承或法定继承。《继承法》规定：继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。法定继承顺序为：第一顺序：配偶、子女、父母;第二顺序...