南京环境资源律师
律师热线 13057670467
环境保护环境犯罪行政诉讼公益诉讼
私益诉讼损害赔偿法律咨询联系方法
首页 >>文章

一、物权优于债券买卖不破租赁的规定是什么?

一、物权优于债券买卖不破租赁的规定是什么?物权优于债券买卖不破租赁的规定是就同一房屋,同一主体,有“优先购买权”,并不等于就同样有“买卖不破租赁”的权利;当然,如果享有“买卖不破租赁”的权利,必然享有“优先购买权”。物权法第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”有人由此误读为:抵押权成立在先,租赁权成立在后的,承租人的优先购买权将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。这种误解,混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念。事实上,上述法条规定了合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”规则的例外情形之一:后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。也就是说,抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后,后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力,承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同,买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。二、买卖不破租赁“买卖不破租赁”的适用和例外与承租人有无优先购买权并非同一个概念。承租人的优先购买权约束的是物权变动易主时,谁有优先受让权。目前没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。只有因抵押而不适用“买卖不破租赁”的例外情形,两者切不可混为一谈。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十二条和第二十三条的规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权——这里明确表示了,不论抵押前后,承租人在抵押权的实现时均享有优先购买权的法律依据。也就是,即使租赁关系成立在后,承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权,只是不享有“买卖不破租赁”的权利。事实上,合同法第二百三十条也明确规定了承租人的优先购买权,不管买受人是抵押权人还是其他人,承租人在同等条件下均享有优先购买权。可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁关系存在,优先购买权就存在。抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存。如前所述,抵押权注重标的物的交换价值,而租赁权则注重标的物的使用价值,二者并不冲突。上述法条所表述的对抗权,为的是排除抵押权实现时的障碍。此时,如果承租人愿意购买,则排除了这一障碍,法律会优先保护。承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。优先购买权虽是一种请求债权,不直接对物享有权利,但其基于租赁关系存在,而这种租赁关系是对租赁物的占有、使用、收益的权利,设立优先购买权有利于物的利用,并维持物的现状稳定。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。实际生活当中租房子居住的人,还是算比较多的,因为在一些大城市高额的房价压的人们喘不过气来,必须要通过租房子居住这种方式来生存下去,而租房居住的话,在一些情况之下它是可以享有优先购买的,这种权力并不影响到物权和债权的行使关系。


·有限责任公司债务股东怎么承担
      有限责任公司债务股东怎么承担一、有限责任公司债务股东怎么承担一般来讲,对于公司的债务,按《公司法》及相关法学理论原则的规定,肯定是由公司来承担的,股东不会承担公司的债务,因为股东对于公司承担的是有限责任,所谓有限责任是指在公司成立时股东须按公司章程约定的股权比例,全额缴纳出资,获...


·民间借贷常见的担保有几种
      民间借贷常见的担保有几种 一、民间借贷常见的担保有几种 在民间借贷中常见的担保方式主要有以下几种: 1、抵押担保。 抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有,而将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的...


·刑法挪用特定款物罪构成要件
      1、客体要件本罪侵犯的客体是国家关于特定款物专门使用的财经管理制度。我国在政府财政支出中 特别设立民政事业费一项,包括救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物,以便帮助人民群众战胜自然灾害,解决生活中的具体困难。这对于安定群众生活,以及恢复再生产能力,将困难和灾害限制在最小的...


·未上市股权质押贷款的风险
      未上市股权质押贷款的风险近年来,未上市股权质押贷款逐渐增多,更好的把握未上市股权质押贷款的风险对商业银行具有重要的现实意义。律所将针对未上市股权质押贷款的特点,分析未上市股权质押贷款的风险,以便您能更好的防范。未上市股权质押贷款的风险出质股权所在公司的经营情况对股权质押的有效性有...


·没打借条对方欠钱不还怎么办
      没打借条对方欠钱不还怎么办?出借人可从间接证据入手,以形成间接证据链。1、借过钱的证据:提供当时把钱借给对方的证据,比如向对方转账的银行凭证;如是现金方式支付,要打从银行取现金的凭条或在场证明人等。2、主张债权的证据:收集曾向借款人要过钱的证据,可以是对方书面形式的还款计划,也可...


·分期还款合同诉讼时效是多久?
      分期还款合同诉讼时效是多久?分期付款的买受人未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一,又不具备《合同法》第94条规定的解除条件的,出卖人无权行使解除权,也无权要求买受人支付价款。对此,出卖人只得要求买受人继续履行分期付款的义务,追究其违约责任。在分期付款买卖合同中,出卖人行使...


·借款确认书使诉讼时效中断吗?
       一、借款确认书使诉讼时效中断吗? 借款确认书,并不会使诉讼时效中断,根据民法通则第140条的规定,中断诉讼时效的事由包括提起诉讼(起诉)、当事人一方提出要求(请求)或者同意履行义务(承诺)。这些事由区别于中止诉讼时效的事由,都是依当事人主观意志而实施的行为。诉讼时效的目的是...


·离婚对方公司有债务应该怎么办理
      离婚对方公司有债务应该怎么办理拥有法人资格的公司(具体看营业执照),拥有的财产,属于法律上的“人”,由公司资产偿还,除了在有法律上的几种特殊情况下,股东不用偿还更不会牵扯到配偶一方。合伙企业,各合伙人承担无限连带责任。对于非合伙人的配偶需要看:一方是否经对方同意,借款一方所从事的...


·婚姻法中规定丈夫欠债后离婚怎么办
      婚姻法中规定丈夫欠债后离婚怎么办?《婚姻法》规定离婚时原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足以清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿:协议不成时,由人民法院判决。当夫妻共同债务数额大于夫妻共同财产价值时,即当夫妻共同财产不足抵偿共同债务时,人民法院应征求夫妻双...


·借款条与欠款条的区别是什么
      借款条与欠款条的区别是什么一、借款条的定义: 借款条一般是指当事人双方在没有经济往来的情况下,借款人向出借人借了款项后,借款人以文字作为证明而书写的借据。 二、欠款条的定义: 欠款条是指当事人双方有经济往来的情况下,债权人向债务人索要债务,或者经过清算以后,债务人需给付债权人款项...


·离婚后债务如何承担,夫妻离婚怎么清偿债务?
      离婚后债务如何承担,夫妻离婚怎么清偿债务?结婚是人生大事,离婚更是人生重要的事,做为一个家庭的解体,由此而带来的经济上的问题显然是无法回避的。那离婚时债务如何承担呢?实践中,很多人都曾咨询过我们这个问题,下面我们就一起在下文中进行具体了解吧。 一、离婚后债务如何承担 离婚债务一般...


环境保护环境犯罪行政诉讼公益诉讼
私益诉讼损害赔偿法律咨询联系方法

电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京环境资源律师