土地使用权估值和年限的规定是什么

土地使用权估值和年限的规定是什么?


一、土地使用权估值


土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。


土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。


土地使用权估值的方法是：


1、市场法


(一)市场法及其适用条件


市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。


(二)市场法应用的步骤与过程


1) 广泛搜集交易资料，确定比较案例。


选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：


(1)与待估土地用途应相同。


(2)与待估土地交易类型应相同。


(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。


(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。


(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。


2)进行交易情况的修正。


(1)有一定利害关系的主体之间的交易。


(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。


(3)买方或卖方不了解市场行情。


(4)其他特殊交易情形。


3)进行交易时间的修正。


4)进行区域因素修正。


5)进行个别因素修正。


6)确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。


2、收益法


(一)收益法的应用形式


土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。


(二)土地收益额及其估算


实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。


客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。


土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。


土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。


以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：


1)计算总收入。


2)求取总费用。(此处不包括利息)


3)求取总收益。


4)确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数


5)求取土地纯收益。


(三)土地还原利率及其估算


土地还原利率实际上是土地投资报酬率。


1)利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。


2)通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。


还原利率=安全利率 风险调整值


3)各种投资及其风险、收益率排序插入法。


(四)土地收益年限及其测算


土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。


土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。


二、土地使用权年限的法律规定


根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：


居住用地70年;


工业用地50年;


教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;


商业、旅游、娱乐用地40年;


仓储用地50年;


综合或者其他用地50年。


对土地使用权进行估值的时候都是由市场当中的权威机构进行评估的，也不一定土地使用权使用年限越长的，土地的价值就越高。有些土地正好处于市中心就算是作为商业用途的，虽然土地使用年限只有40年，但有可能土地的价值评估出来的数值比70年的产权年限还要高。

·农村征地补偿有哪些内容？
      农村征地补偿有哪些内容？ 一、农村征地补偿有哪些内容 1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、附着...

·我国的土地出让年限规定是什么
      其实，土地本身就是一种不能够再生的稀缺性的自然资源的，我们的正常生活和社会经济的发展根本都根本离不开土地。可是在当今的形势之下本身全球的耕地面积已经因为各种原因缩小了，所以我国对于国有土地资源的管理和分类要求也是越来越严格了。在下面的这篇文章当中，我们要给您介绍的内容是我国的土地...

·金寨县飞机场征地补偿标准是怎样规定的？
      金寨县飞机场征地补偿标准是怎样规定的？您都知道的是在我们的当代社会，各个地方如果要征收土地的话都会进行相应的补偿的。比如说，最近一段时间经常可以看到的是飞机场征地。因此，您都想要知道。金寨县飞机场征地补偿标准是怎样规定的?那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。一、土地补...

·尉氏县各村征地补偿标准是怎样的？
      尉氏县各村征地补偿标准是怎样的？ 开封市尉氏县近年来加大了旧城改造力度，在县城规模扩大的同时，对附近的农田多少会有所涉及。被征用到土地的农民，可以享受到一笔征地补偿款。土地管理法在这方面有具体的法律条文，各地也会根据实际情况制定当地标准。那么尉氏县各村征地补偿标准是怎样的？下面...

·日照市物价局征地补偿新标准是怎样的？
      日照市物价局征地补偿新标准是怎样的？ 日照市物价局、财政局、国土资源局： 你们《关于调整日照市征地地面附着物和青苗补偿标准的请示》（日价费发[2011]22号）和《关于调整日照市征地房屋类等地面附着物部分项目补偿标准的请示》（日价费发[2011]47号）收悉。现批复如下： ...

·外地人在上海买房条件有哪些
      上海最为中国的经济中心，其外来人口数是不言而喻的。既然外来人口那么多，那么想要在上海买房的外地人自然也非常多。但是究竟要符合哪些条件才可以在上海买房呢？法律我们为你整理了关于外地人在上海买房条件的相关内容如下。一、外地人在上海买房条件有哪些对非本市户籍居民家庭购房的，需要提供一年...

·非法销售土地使用权罪的处罚标准是什么？
      非法销售土地使用权罪的处罚标准是什么?非法销售土地使用权罪的处罚标准，是根据《刑法》第二百二十八条 【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上...

·怎样发布土地征收公告才算合法？
      怎样发布土地征收公告才算合法?土地征收公告中对土地征收范围、征收补偿标准、安置方案等信息的就是合法的。第一，关于公告形式的问题。《征收土地公告办法》第三条规定：“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征收补偿、安置方案公告应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收...

·非本村村民购买农村宅基地房能否得到补偿？
      一、非本村村民购买农村宅基地房能否得到补偿? 　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 　　依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民...

·贵阳土地使用证办理流程有哪些
      贵阳土地使用证办理流程有哪些1、贵阳首套房土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证，一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证，两证齐全才算获得了完整的权利。2、买贵阳首套房之前开发商已经取得该商品房...

·水城县旅游征地补偿标准是多少？
      水城县旅游征地补偿标准是多少？ 水城县地处我国贵州六盘水，旅游资源丰富，当地政府在开放旅游项目的时候，难免会占用到一些农村的土地。在征地拆迁过程中，当地农民最关心的自然是补偿款的金额。按照政策规定，征地补偿标准由县级以上政府制定，那么水城县旅游征地补偿标准是多少？下面我们根据当...