企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

根据国家对于土地资源的需要，政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多，企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估，只有进行准确的评估，企业才能获得应得的权益。下面，的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估，和需要注意哪些问题。

一、法律依据

国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

(一)拆迁准备阶段：

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

(二)拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

⑴生产经营中仍需要支付的费用：

A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

(三)、拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

三、从法律角度应当注意的问题

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别，但是不变的是，评估的准确性要求都是非常高的，评估时要对企业的各方面进行详细的分析，这样才能获得最大的经济补偿，为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中，都要严格遵循法律的规定，评估的合法性也是获得补偿的要求之一。

·有限责任公司最低注册资本最低限额
有限责任公司最低注册资本最低限额　一、有限责任公司最低注册资本最低限额《公司法》规定，有限责任公司注册资本不得少于下列最低限额。 1、以生产经营为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元。 2、以商品批发为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元。 3、以商...

·企业股权转让如何避税? 股权转让的程序
企业股权转让如何避税? 股权转让的程序一般来说是转让双方签署股权转让协议，签署完毕后修改公司章程等等，然后去工商局办理变更股东的事务。待工商局审批后，国家机关就有依据要转让方缴纳所得税，我们知道个人所得税是按照累进税率，企业所得税一般来说是25%，在税负如此繁重之下该如何合理避...

·公司集资诈骗业务员怎么算知情呢？
有很多人利用公司集资来进行诈骗，一旦骗局被拆穿，相关人员就要面临处罚的危险，当然，也有一些情况是受聘的公务员并不清楚公司集资是一场骗局，因此在案情处理中需要证明自己不知情。那么公司集资诈骗业务员怎么算知情呢？我们将结合下文为您说明一下这个问题。一、公司集资诈骗业务员怎么算知...

·贸易公司法人变更手续是怎样的？
贸易公司法人变更手续是怎样的？申请公司法人变更，无论是对于贸易公司来讲，还是普通的有限公司，都应该要有一定的手续去办理，那么贸易公司的法人变更手续应该是怎么样的呢？根据国家的公司法规定，首先应该要提取申请报告，并且还要由公司担保人签署变更登记申请书。申办手续：(变更) ...

·总公司签订合同由分公司执行合同可以吗？
总公司签订合同由分公司执行合同可以吗?可以由分公司执行，分公司不是独立的法人，分公司是法人的派出机构，不能独立地享受权利和承担义务。打个比方，本公司如果是公安局，那么分公司就是派出所。分公司在本公司授权范围内所进行的经营合同，一般来讲都是有效的。因此，在与分公司签订相关合同时，作...

·公司法若干问题的解释二的内容是什么?
公司法若干问题的解释二的内容是什么？我们知道我国的公司企业随着国民经济的发展如雨后春笋般成长，公司企业的发展直接影响到国民经济的发展，因此，国家非常重视对于公司企业的管理，在公司法中就有关于对公司的详细规定和说明，包括对公司各类司法的解释，那公司法若干问题的解释二的内容是什么...

·财务公司是做什么的？财务公司是高利贷吗？
财务公司是做什么的?财务公司是高利贷吗?我国现行法律不允许企业向社会融资(除上市公司经证监会批准发行债券)，只能向金融机构融资。财务公司也不能向社会公众融资，一般是一个内部机构(如某企业集团的财务公司)，只对(集团)内部企业办理融资业务。“财务公司具有双重属性。”，对于商业银行来...

·公司法人章需要备案的依据是什么
一般我们在生活中所说的法人章其实就是单位的公章，在单位平时很多的书面合同当中都需要加盖公章才具备法律效力的。因为单位公章对于企业来说也是非常重要的印章了，可以说在公司当初创办登记的时候，就要去刻好法人章的。那么，公司法人章需要备案的依据是什么? 一、公司法人章需要备案的依据是什么...

·企业法和公司法不同联系都有什么？
我们大家都知道我们国家的公司和企业是非常的多的，我们国家对于公司和企业规定了是有企业法和公司法的，企业法相对于公司法来说是特别法，双方的不用之处是一个面对企业一个面对公司，但是在处理方法上面又几乎是相同的。一、合伙企业法相对于公司法是特别法公司法是规范、调整公司的设立、...

·分公司签订合同的效力问题规定是什么？
分公司签订合同的效力问题规定是什么?分公司签订合同的效力问题规定是一般情况下所签订的合同都是有效的。《公司法》第14条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”分公司，在业务、资金、人事等方面受...