夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。



在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。



本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。

·男女没有结婚证返还彩礼吗？
      男女没有结婚证返还彩礼吗首先，需要明确的是，未领取结婚证的，不存在离婚不离婚的问题，没领取结婚证，可以直接解除同居关系，不需要去法院或者民政局办理离婚手续如果双方未办理结婚登记的，按照法律依据是需要返还彩礼的。这种情况是指双方未办理结婚登记手续且同居时间不长的情况下，彩礼可以根据...

·签完婚内财产协议可以反悔吗？
      为保证夫妻和睦相处，避免因为处分财产产生争议，破坏夫妻感情，双方便会签订婚内财产协议，确定财产的处分以及所有权等。不过，有些人签完后觉得不利于自己，所以便会反悔，不肯按约定履行婚内财产协议。 　　首先，婚内财产协议一经签订，对夫妻双方均有法律效力，除非能证明一方存在存在欺诈...

·夫妻婚前协议书如何才能有效
      随着现在法律知识的普及，越来越多的人认识到许多利益要防患于未然，婚前协议便是其中一种，有不少情侣在走入婚姻生活前选择写一份婚前协议，当然这除了是一种保护方式外，也是一种变相的秀恩爱的方式了。但是有不少人却不知道，婚前协议有没有效，今天我们来给您整理一下关于婚前协议的资料，夫妻婚前...

·配偶患精神病如何离婚？
      有的人可能在结婚的时候精神都还是正常的，但日后因为一些情况患上了精神病，此时对方可能比较嫌弃就想离婚。那配偶患精神病的话，此时另一方应该怎么离婚呢？我们一起在下文中进行了解。 一、配偶患精神病如何离婚 《民法典》（2021年1月1日起实施）第1079条的法定提出离婚的理由第五...

·离婚后子女抚养权更改需要有哪些条件?
      离婚后子女抚养权更改需要有哪些条件?1、与子女共同生活的一方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的;2、与子女共同生活的一方不尽抚养义务或有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的;3、10周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的;4、有其他理由...

·夫妻可以通过哪些途径离婚
      有些夫妻签署离婚协议，和平离婚；但有些夫妻却因为离婚问题在法庭上大打出手。夫妻离婚时有不同的表现，是因为他们通过不一样的途径离婚，选择的是不同的离婚方式。那么，夫妻可以通过哪些途径离婚呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、夫妻可以通过哪些途径离婚 根据我国法律规定，夫妻离...

·离婚诉讼庭审辩论
      离婚诉讼庭审辩论，依据我国民法典规定，离婚诉讼案件，一般就夫妻过错，子女抚养，以及财产分割方面进行辩论，案件开庭时，应当将身份证，结婚证，带齐，当事人做案情陈述，应当提前写好材料，把夫妻感情破裂的事实陈述清楚，准备好佐证材料，带齐证据原件。 离婚案件一般有三个争议焦点，即夫妻...

·一、两个人犯重婚罪都会判刑吗?
      一、两个人犯重婚罪都会判刑吗? 1、《中华人民共和国刑法》第二百五十八条规定：“有配偶而重婚的，或者明知他人有配偶而与之结婚的，处二年以下有期徒刑或者拘役。” 2、由此可见，刑法不仅处罚有配偶的一方，如果明知对方有配偶，而与之结婚的话，那么也是构成重婚犯罪的。此时，就要按照法...

·婚姻无效确认之诉的说法正确吗?
      婚姻无效确认之诉的说法正确吗? 在民事诉讼上的确认之诉是不需要被告的，之间请求法院确认存在夫妻关系即可，如果涉及其他纠纷，可以另案起诉。无效婚姻不发生合法婚姻的效力，但婚姻关系的存续与人身密切相关，涉及当事人及其子女的切身利益，因而对其认定须经法定程序。在我国，无效婚姻通过司法程...

·女方不要小孩抚养费怎么算首先由父母双方协议
      女方不要小孩抚养费怎么算首先由父母双方协议，协议不成时，由人民法院判决，无论是协议还是判决，都应以三个方面的因素为确定依据：一是子女成长的实际需要;二是父母双方的实际承担能力;三是当地的实际生活水平。即使是父母双方协议子女随一方生活并由抚养方负担子女全部抚育费，法院也应查实双方是...

·离婚财产转移隐匿的认定是怎样的？
      离婚财产转移隐匿的认定是怎样的?离婚财产转移隐匿的认定是看一下具体的行为状况是否符合符合民法典当中所规定的法定情形，比如说对于双方已经拥有的存款来进行转移，还有就是私自的没有经过对方的同意而售卖相关的房屋，这个房屋必须是夫妻共同所拥有的。(1)转移已有存款;(2)收入不存入夫妻名...