商品房交付时需要注意什么

商品房交付时需要注意什么商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
关于商品房交付时间：
《商品房买卖合同》第8条规定：“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。
关于商品房交付条件：
《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下：
1、商品房经验收合格
(1)法律依据
“商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用”。
(2)验收主体
按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。
(3)验收合格的时间
从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商：如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。
2、商品房经综合验收合格
A、法律依据
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。
B、验收内容
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是：
程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容;城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业管理落实情况。
C、验收要求
根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求;住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全;各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平;拆迁居民已合理安置。
关于商品房交付通知方式：
《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
不仅仅是简单的交付要是给购房者，而是需要购房者对商品房的质量做出验收，若发现问题则可以要求开始即使进行整改，要是存在的质量问题严重影响了正常居住使用的话，则还可以要求退房。

·股份转让需要怎么交税，交什么税
个人所得税。财产转让所得需要交个人所得税，包括：个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条个人所得税法规定的各项个人所得的范围：（一）工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇取得的...

·开车肇事逃逸怎么处罚
1．交通肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有期徒刑。首先交通肇事逃逸的前提条件是为逃避法律追究，其次，交通肇事逃逸并没有时间和场所的限定，不应仅理解为“逃离事故现场”，对于肇事后未逃离（或未能逃离）事故现场，而是在将伤者送至医院后或者等待交通管理部门处理的时候...

·其实醉驾是很容易造成比较重大的交通事故的，但是有些情况下，如
其实醉驾是很容易造成比较重大的交通事故的，但是有些情况下，如果司机喝醉酒以后开车的话，即使发生了交通事故，可能也是自己在意识不清楚的状态下，撞到了其他东西，发生了单方的交通事故。交警部门在处理单方交通事故的话，也是要追根问则的。下面我们为您介绍的是单方事故型醉驾怎么处罚? 一、单...

·车子抵押合同生效条件有哪些
车子抵押合同生效条件有哪些？一、汽车抵押条件汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。目前，以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为汽车消费。贷款人须具备的基本条件： 1、年满18周岁具有完全民事行为能力在中国境内有固定住所的...

·骑摩托车无证驾驶撞死人判刑标准是怎样的
现在交通事故发生的越来越频繁了，大城市人多车多，就难免不会出事故。但是在不少比较落后的地区，还有不少人会骑摩托车。骑摩托车发生交通事故的案例也是很多。如果造成了严重的后果，肯定逃脱不了责任的。骑摩托车无证驾驶撞死人判刑标准有几点内容：一、主观上不是故意的，可能是因为过失导致的严重...

·车子被刮报划痕险需要现场吗
车子被刮报划痕险需要现场吗？现在车险已经成为买车时车主同样也要买的必需品了，车险给车子添加了一层保护，但是购买车险时有很多的车险种类可以挑选，划痕险就是车险中的一种，那么如果购买了划痕险，车子被刮报划痕险需要现场吗?下面我们就整理了这方面的相关内容。一、车子被刮报划痕险需要现场...

·车辆划痕险5000需要多少
车辆划痕险5000需要多少钱？爱车被尖锐物品划伤，为了美观想去重新喷漆，却被告知喷漆费用十分昂贵。为了避免出现这种情况，很多车主在买车买保险的时候就会顺带着购买车辆划痕险。也有车主对划痕险并不是那么了解，下面我们就为您计算一下车辆划痕险5000需要多少钱。一、车辆划痕险划...

·关于商品房交房标准有哪些
商品房交房标准有哪些(1)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;(2)工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;(3)符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容;有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料...

·交通违章的定义以及处罚标准是什么?
交通违章的定义以及处罚标准是什么? 一、交通违章的定义交通违章是违反交通管理的行为。凡是车辆、行人违反交通管理规章制度和机关、团体、企业、学校及其他组织或个人未经公安机关批准随意占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、搭棚盖房，以及进行集市贸易和其他妨碍交通的活动，均属交通违章...

·交了首付没签合同可以退房吗
买房交了首付没签合同可以退房。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因为不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。具体来说因购房者原因，未能订立合同，已支付的定金出卖人将不予返还;因出卖人原因，未能...

·交通事故频频发生，交警在处理的时候将要对事故的责任进行认定，
交通事故频频发生，交警在处理的时候将要对事故的责任进行认定，有时会出现一方全责的情况，但是此时若出现交通事故负责方死亡的情形，又该如何进行责任划分和索赔呢。就着这个问题，的我们将在本文中详细介绍一、交通事故全责方死亡怎么赔偿因车祸死亡，如果死亡方自己负全责的，对方如何赔偿...