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怎么在二手房买卖中约定违约金

近年来,二手房交易履行过程当中的违约现象也越来越多,比如延期交房、延期付款、延期过户、房屋质量问题、税费问题等,所以二手房交易双方最好事先约定违约金。那么,当事人应该怎么在二手房买卖中约定违约金才好?下文中,我们就这个问题为你做详细解答。
一、怎么在二手房买卖中约定违约金
在房屋买卖活动中,有些违约导致合同不能履行,有些问题不足以导致合同无法履行,但是影响了一方的权益,至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲,应该对合同履行的所有细节进行约定,并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类,违约分为根本违约与一般违约,根本违约指双方签订合同的目的不能实现,比如买方签订合同后放弃购买房屋或卖方签订合同后不售房屋,都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中,违反了合同的约定,但不足以影响合同的目的,比如比合同约定的付款时间迟付了3天,比如比合同约定的交房时间晚交了7天,这类情况都属于一般违约。对于根本违约可这样约定:本合同签订后,如甲方不出售该房屋,则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行;若乙方解除合同的,甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋,如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。本合同签订后,如乙方不购买该房屋,则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行,若甲方解除合同的,乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋,如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款,以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。
二、二手房买卖违约金怎么约定
有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的,但在合同生效前,买卖双方可能已经履行了一部分合同义务,对这种情况在合同中可这样约定:本合同生效前若甲方违反本合同约定的,甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的,乙方有权单方解除合同,并要求甲方支付总房款20%的违约金;若乙方选择继续履行合同的,甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款10%的违约金。本合同生效前若乙方违反本合同约定的,甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的,甲方有权单方解除合同,并要求乙方支付总房款20%的违约金;若甲方选择继续履行合同的,乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款10%的违约金。合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减,比如约定总房价款1%-5%的违约金,再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的每日万分之3承担违约责任,直至符合合同约定的条件为止。在买房的过程中,事先约定违约金是一种正确的做法,因为一旦约定了相应的违约金,当一方违约时,另一方就有了一定的索赔标准。但同时,您还要注意的是,对违约金的约定要符合法律规定,不能过高也不能过低。到此,如果您仍不知道该怎么约定违约金的话,建议您咨询一下专业的律师。


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