土地使用权转让风险如何防控？

土地使用权转让风险如何防控？

我国的土地虽然采取的是公有制的方式，但是公民可以通过合法的渠道获得土地的使用权，拥有一定面积土地使用权和处分权的公民也可以根据自己的意愿决定是否转让土地的使用权。需要注意是是，转让是由风险的，你是否知道土地使用权转让风险如何防控?

一、转让标的(转让土地)的确认

对于转让土地的信息要在合同中全面体现，首先，可以解决转让方与受让方信息不对称的问题;其次，信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。

一般来讲，对土地信息的确认分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。

1、土地权利信息主要包括：产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。

2、土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。

3、土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。

二、关于转让价款的支付

转让价款的支付，一般最为双方尤其是受让方所重视，原因如下：

(1)转让方一般为企业，并不是政府，其诚信度无法把握;

(2)土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险;

(3)办理过户需要一定的时间，存在一定的变数;(4)在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。

因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例：

首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。

其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。

第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。

其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。

三、关于转让税费的承担

土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。

四、合同的解除

因土地转让标的往往巨大，一旦解除合同想恢复原状很难，具体要去当地相关部门咨询。

首先需要做的是确认转让标的是否符合转让的条件，对于那些可以转让的土地，转让方和受让方应当签署转让协议，并在交付房屋是支付价款。由于房屋的转让是主要交税的，在合同之中也需要约定由谁缴税。

·土地承包经营权互换协议的法律效力
      土地承包经营权互换协议的法律效力 一、关于土地承包经营权互换的法律规定 《农村土地承包法》第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 《农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式...

·土地使用权司法拍卖
      土地使用权司法拍卖 政府或者个人对土地进行出让时，大部分采用的手段都是竞拍，当然，土地使用权的竞拍并不那么简单，有很多的程序和要求都需要我们去准守，说到拍卖土地使用权，这可能就有很多人不了解了，想要进行竞拍的话是要符合一些要求的。那土地使用权司法拍卖的要求和程序是什么呢？ 根...

·九六年桂林征收土地政策对现在有用吗？
      九六年桂林征收土地政策对现在有用吗？ 近年来的土地政策虽然称不上是日新月异但也是和从前有了许多的不同，毕竟时代在飞速地发展着，而政策又往往和时代息息相关，有朋友疑惑九六年桂林征收土地政策对现在有没有用处，我们就整理出了以下的一些情况，供您查看。 一、九六年桂林征收土地政策对现...

·林地承包经营权的继承人顺序是怎么规定的
      林地承包经营权的继承人顺序是怎么规定的?《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效)第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：(一)第一顺序：配偶、子女、父母;(二)第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继...

·土地承包甲方毁约纠纷诉讼时效期有多长？
      土地承包甲方毁约纠纷诉讼时效期有多长？ 当今土地资源珍贵稀缺，人们想通过占有小部分的土地，来获得更大的利润时，土地承包应运而生。然而，土地承包也会随着负面的情况发展。那么，土地承包甲方毁约纠纷诉讼时效期有多长?下文是关于土地承包纠纷诉讼的详细介绍，请您继续阅读了解。 一、土地...

·农村土地使用证两个名字可以办理吗？
      农村土地使用证两个名字可以办理吗？ 在获得一定面积的土地的适应权之后，需要及时到国土资源管理部门办理土地使用证，如此，才能在第三人向土地形式主权之时合法的保护自己的权益，我们知道，如今农村的土地也是可以办理土地使用证的，在农村土地使用证两个名字可以办理吗? 一、农村土地证可以...

·当前国家征地补偿标准是什么？
      当前国家征地补偿标准是什么？国家征收土地的政策推行的范围越来越广泛，这是经济发展的需要，同时也可以进一步的减小城乡之间的差距，在进行征收土地的同时，政府必须要给予一定的经济补偿，这样才会更加公平。当前国家征地补偿标准是什么，很多很不太清楚，下面我们就此为您做出解答。一、国家征地补...

·农村宅基地子女如何继承？
      农村宅基地子女如何继承？农村宅基地子女是不可以继承的，“农村宅基地,城市户口的子女不可以继承。农村宅基地只允许本村村民使用，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。”因...

·私人有划拨土地使用证可以过户吗？
      私人有划拨土地使用证可以过户吗？房产证和土地使用证是商品房最重要的两个证件，人们购买二手房的时候，要查看是否两证齐全。一般情况下，土地使用证上面会记载土地使用年限、土地四至及土地类型是出让还是划拨。那么私人有划拨土地使用证可以过户吗？下面我们给您分析下这个问题。 一、私人有划拨土...

·征地补偿协议签订程序是怎样的？
       国家在建设美丽城市、乡村的过程中必然会涉及到征收土地，对于公民来说这也是影响个人生活的大事，一般政府部门会与个人签订征地补偿协议以保障双反法权益，那么征地补偿协议签订程序是怎样的呢?这主要分为四步，一是通知告示，将征用明细明确地公示出来;二是征求意见并商讨;三是拟定并签署协议;...

·城乡获得土地使用权的方式有哪些？
       一、城乡获得土地使用权的方式有哪些? 城乡获得土地使用权的方式有：出让、协议、转让等方式获得土地使用权。土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权...