土地出让金管理办法实施细则规定？

土地出让金管理办法实施细则规定？

随着土地使用权的出让越来越多，也越来越频繁，国家为了使土出让金得到更加合理高效的使用，出台了土地出让金管理办法，那么土地出让金管理办法规定了什么?下面我们为您整理。

一、土地出让金管理办法实施细则

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，

招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;

协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。

非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：

1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;

1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。

一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;

另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;

再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。

1、仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。

2、具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

3、根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。

二、新增建设用地协议出让最低价确定

对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。

当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。

但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

此细则是关于土地出让金的管理，根据细则能够使土地出让金更能够用到实处。希望能给您带来帮助，如果您还有疑问,欢迎咨询网律师。

·房屋没有宅基地证可以公证吗？
一、房屋没有宅基地证可以公证吗? 可以。 1、提交公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交宅基地证书和房屋权属证书、个人身份证件及其他相关材料。 2、公证事项的受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。 3、缴纳公证费用。按照公...

·目前土地使用权赔偿包括哪些方面？
1、付给余期土地使用权补偿费提前收回使用权时，出让方应根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况，出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商确定补偿费。补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定。一般来说，要补偿的费用应包括土地使用者的直接损失和间接...

·征地补偿30平方安置是怎样的？
征地补偿30平方安置是怎样的？随着各地经济的不断发展，越来越多的征地活动进行。我们知道，征地时要进行补偿安置的。安置住房只有最低补偿面积的，大多数地方的安置最低面积是30平方/人，那么，征地补偿30平方安置补偿，具体是如何操作？下面就让我们带领您来了解一下吧。（一）在征地...

·安徽省征地补偿标准每亩价格是多少
安徽省征地补偿标准每亩价格是多少一、安徽省征地补偿标准每亩价格是多少征收耕地补偿标准：旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万...

·房子的土地使用证咋办？
房子的土地使用证咋办？很多人都知道，房子的话一定要有房产证，但是却不清楚，房子还需要土地使用证。那么，房子的土地使用证咋办理呢？其实房子的土地使用证办理也是非常方便的，没有太多步骤，但是，材料一定要携带好，不同的证书需要不同的材料，本文就将为您说明一下应该如何办理以及需携带哪些...

·不得抵押的房地产有哪些
在生活中，有些房地产由于它本身的特性，决定了它不能被抵押。那么，不得抵押的房地产有哪些呢？对于这些法律不允许抵押的房地产，当事人最好是不要随意抵押，否则不但起不来抵押的效果，还可能会被追究法律责任。那在法律上，究竟不得抵押的房地产有哪些呢？我们一起在下文中进行了解。一、不得抵...

·农村修安量房征收土地价格是多少？
农村修安量房征收土地价格是多少？农村修安量房征收土地价格没有准确的数字，因为房屋征收补偿是分二大部份，一是土地价格，这个价格是按类似于当地房地产平均市场价格减去当地建筑平均成本取得。二是房屋的重置价格，也就是重建同样的房屋建筑成本。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条...

·房地产企业并购流程是什么房地产企业并购流程是什么?
房地产企业并购流程是什么房地产企业并购流程是什么? 1、制定并购战略规划企业开展并购活动首先要明确并购动机与目的，并结合企业发展战略和自身实际情况，制定并购战略规划。企业有关部门应当根据并购战略规划，通过详细的信息收集和调研，为决策层提供可并购对象。 2、选择并购对象...

·土地使用权若干规定是什么？
土地使用权若干规定是什么？一、土地使用权若干规定是什么？土地使用权若干规定主要是：第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)。加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过...