土地出让金管理办法实施细则规定？
土地出让金管理办法实施细则规定？
随着土地使用权的出让越来越多，也越来越频繁，国家为了使土出让金得到更加合理高效的使用，出台了土地出让金管理办法，那么土地出让金管理办法规定了什么?下面我们为您整理。
一、土地出让金管理办法实施细则
目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，
招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;
协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：
1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的 一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;
1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业 等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费 用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出 让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价 出让国有土地已远远不够。
一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;
另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;
再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。
1、仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。
2、具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。
3、 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。
二、新增建设用地协议出让最低价确定
对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。
当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由 土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让 等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。
虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全 国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可 以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而 确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件 的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金 有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。
但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的 平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》， 企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价 的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。
此细则是关于土地出让金的管理，根据细则能够使土地出让金更能够用到实处。希望能给您带来帮助，如果您还有疑问,欢迎咨询网律师。
·身份证异地办理需要什么材料？
身份证异地办理需要什么材料？我国人口流动性很大，很多人都离开户籍地到外地工作生活。如果在外地身份证一旦丢失就比较麻烦。基于此，目前国内很多省市都接受身份证异地办理。那么身份证异地办理需要什么材料？下面我们以浙江省为例，给您做个详细介绍。一、身份证异地办理需要什么材料？1、已领取《...
·浙江省农村征收土地政策有哪些?
浙江省因为城镇建设，每年都会征收大量的农村土地。征地拆迁关系到广大农民的根本利益，作为各级政府，应当认真对待。当地群众也应该及时了解政府有关政策，以免因为拆迁补偿发生误会。那么，浙江省农村征收土地政策有哪些?下面我们通过本文一起做个了解。一、浙江省农村征收土地政策有哪些?1、调整...
·济青高铁征地补偿标准是什么？
济青高铁征地补偿标准是什么？
许多人想要知道关于济青高铁征地补偿标准，济青高铁征地补偿标准是什么?下面本站我们为您搜集了一些关于济青高铁征地补偿标准的相关内容，以潍坊市国土资源局山东潍坊经济开发区分局关于万家村拟征收土地补偿安置方案为例，希望会对您有所帮助，一起来阅读文章...
·土地使用权证年限
土地使用权证年限个人或者集体使用国家或集体的土地，会有土地使用权证，证明对土的的使用权利。不过，无论是何种用途的土地使用权证，它都会有一个使用期限。以买房为例，商品房的土地使用权证年限是70年，下面由小为您详细介绍关于土地使用权证年限的相关知识。
一、土地使用权证年限是多久?
根...
·青岛地区征地补偿标准是怎样的？
青岛地区征地补偿标准是怎样的？
有时候，由于公共利益的需求，国家需要对相应的土地进行征收。征收土地，为了弥补给其带来的损失，补偿是必不可少的。对于补偿，应当依据相关的补偿标准进行补偿，既要考虑被征收的土地，又要考虑地上的附着物等补偿事项。因此，就需要制定相应的征地补偿标准进行规...
·林业土地承包合同书如何书写？
林业土地承包合同书如何书写？
林业土地承包合同书
订立合同双方：
_____县_____乡_____村__________组，以下简称甲方
_____县_____乡_____村________村民，以下简称乙方
为了发展林业生产，培育和合理使用林木资源，加快国土绿化，发...
·租地和承包地有区别吗？
租地和承包地有区别吗?1、权利类型不同租赁权是一种使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。即土地租赁权是债权。承包经营是一种与所有权有关的财产权，承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。即土地承包经营权...
·被强征土地行政诉讼时效是多久？
被强征土地行政诉讼时效是多久
一、被强征土地行政诉讼时效是多久?
被强征土地行政诉讼时效是收到复议决定书之日起十五日内。
《行政诉讼法》
第四十五条 公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人...
·公司租地违约金是怎么规定的
公司租地违约金是怎么规定的违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家...
·四川征地补偿费标准的内容有哪些
四川征地补偿费标准的内容有哪些
四川征地补偿标准
(一) 征地补偿
1、征收耕地补偿标准
旱田平均每亩补偿5.3万元。
水田平均每亩补偿9万元。
菜田平均每亩补偿15万元。
2、征收基本农田补偿标准
旱田平均每亩补偿5.8万元。
水田平均每亩补偿9.9万元。
...
·宅基地哪些情况会被收回?
1、超出标准面积的宅基地
宅基地面积国家有明确标准，各地区根据地势适当调整，超出的面积予以回收。
2、闲置荒废的宅基地
空闲的宅基地，因年久失修而导致房屋倒塌的宅基地，在国家回收范围内。
3、非法占据耕地、林地的宅基地
在耕地、林地等非村集体规定的区域上的宅基地，不会予...
