买家贷款出现障碍
买家贷款出现障碍
买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。
解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
二、房价上涨过快，卖家毁约
1.如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等)，则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
2.如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
三、中介费支付问题
1.由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。
2.私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，可能会被中介告上法院要求赔偿。
3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。
四、交易税费计算出现误差
由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。
三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
五、户口问题
卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。
买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：
1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。
2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。
3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。
六、定金问题
在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
1.付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。
2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。
3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
·公司债券存根是什么？
公司债券存根是什么？现在很多公司都实现了无纸化办公，这对于提高公司运作效率、节约资源非常有好处。但是在公司处理重要事务的时候，还得通过书面形式完成，比如发行公司债券后，就要进行存根，形成债券存根簿。那么公司债券存根是什么？下面我们通过我们的这篇文章做个了解吧。
一、公司债券存根什...
·公司债券的七种债券分类方式是什么
公司债券的七种债券分类方式是什么 一、按是否记名
1、记名公司债券，即在券面上登记持有人姓名，支取本息要凭印鉴领取，转让时必须背书并到债券发行公司登记的公司债券。
2、不记名公司债券，即券面上不需载明持有人姓名，还本付息及流通转让仅以债券为凭，不需登记。
二、按分配利润
1...
·民间借贷借据怎么写
民间借条今有甲方向乙方借款用于(用途)：____________，借款不能另作他用，否则乙方可以提前收回借款并要求支付利息。一、借款金额：人民币(小写)______元，(大写)__________元。二、利息率为每月__%(大写)_______。每年__%(大写)______计算...
·个人独资企业能不能借款
可以。个人独资企业贷款申请条件：1、有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿;2、应当经过工商部门办理年检手续，因为只有经过工商部门年检并办理年检手续，才能核实个人独资企业的发展变化，才能保证其出具的有关申请贷款资料的真实性和其经营资格的真实合法性;3、已开立基本帐户...
·借钱给别人要保留什么证据吗？
在日常生活中总会遇到朋友亲戚同事缺钱的情况，而他们找上门来借钱的时候，自己又不好意思不借。数额不多的情况下其实也没必要写借条欠条什么的，但是数额偏大以上，最好还是要持有直接证据。俗话说不怕一万就怕万一。因为经济纠纷闹到法院乃至于撕破脸的情况也不在少数。你把别人当朋友，做了好人借了...
·借款合同要包含的内容都有哪些
借款合同要包含的内容都有哪些在现代社会中，随着人们法律意识的提高，借款合同它不仅仅出现在商业借款活动中，也时常会被适用于私人借贷，但可惜的是，由于对借款合同内容的不了解，所以当事人之间所签订借款合同有时会出现各种漏洞。那么，借款合同要包含的内容都有哪些呢？我们马上为你做详细解答。...
·借条的诉讼时效为多久 超过诉讼时效怎么讨债
随着人们法律意识和权利意识的增强，越来越多的人在个人借贷时出具书面借条。但是人们在出具借条时没有固定的格式，有的有还款期限，有的没有。这往往影响到诉讼时效问题。那么，借条的诉讼时效为多久，如果超过诉讼时效怎么讨债?要是不清楚的话，请一起在下文中进行了解吧。
一、借条的诉讼时效为多...
·离婚官司债务跟财产是不是平分？
离婚官司债务跟财产是不是平分?是按照公平平等的原则分割的，离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。债务是原夫妻一方个人独自所负，其配偶及其子女都不知道，也不同意，更没有与其一...
·河南非法集资高利贷款应该如何进行处罚？
当代社会，不管是哪个地方都会存在着一定的犯罪数量，在我们的现实生活中最近一段时间电视新闻上经常报道河南地区发生非法集资行为，因此您都想要清楚的了解一下河南非法集资高利贷款应该如何进行处罚?那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。
一、河南非法集资高利贷款可能会涉及到以下...
·对方欠钱不还手机拉黑名单了怎么办？
对方欠钱不还手机拉黑名单了怎么办?可以到人民法院进行起诉。1、起诉状，弄清楚对方的基本登记信息(对方的名称、地址、法定代表人、电话等)，可以自己写也可以找律师代写;并按对方当事人人数复印副本;2、准备证据，你的身份证原件及复印件一份、和对方发生纠纷的所有对你有利证据及复印件、及其...
·恋爱期间借的钱分手后要还吗
恋爱期间借的钱分手后要还吗个人借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效。个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用原则。恋爱期间，男女双方相互之间给付财物是非常普遍...
