居民购买农村房屋如何确定被拆迁人
居民购买农村房屋如何确定被拆迁人
原告刘某有祖宅一处，位于北京市通州区某村内。1989年，刘某与张某签订买卖协议，刘某以25000元的价格，将刘家祖宅卖与张某，张某为城镇居民户口。2001年，张某将从刘某处购买的房屋又转卖给张某某。
2004年，刘某以张某、张某某均系城镇居民，依法不能购买农村村民所有的房屋为由，诉至法院要求确认买卖协议无效。经法院审理查明：刘某购买房屋确系祖宅，有原河北省人民政府颁发的土地所有权证为凭证。刘某卖与张某后，张某又转卖给张某某，后该房屋因意外灭失，致使房顶被烧毁，后张某某出资翻建、扩建，但未取得相应的规划许可，亦未作宅基地使用权属变更登记。一审法院以土地使用权不得私自转让为由，确认刘某与张某之间的买卖协议无效。但因历时已久，且原有房屋已灭失，已无返还可能，因此，判决驳回刘某要求张某、张某某返还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
2010年张某某购买的房屋占地范围内的土地被列入拆迁范围，由张某某与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，领取了补偿款并交付了房屋。此时刘某已经去世，刘某的配偶邓某及子女，认为刘某与张某签订的买卖协议已经法院生效判决确认无效，张某某不是房屋的权利人，无权处置，起诉至法院，请求确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁安置补偿协议无效。
本案一审法院以张某某的房屋系后来翻建、扩建而成，已不是刘某原有房屋，因此张某某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议系合法有效。
邓某及子女不服提起上诉，二审法院认为，刘某与张某之间的买卖协议已经生效判决确认无效，而仅以买卖关系历时已久，不宜返还等因素，没有判决张某某返还房屋，现拆迁人以张某某为被拆迁人并签订拆迁补偿安置协议没有法律依据，邓某及子女作为刘某的法定继承人，依法主张权利并无不当。据此，二审法院撤销了一审判决，并确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁补偿安置协议无效。
【律师评析】
该案争议的焦点有三个问题：第一，刘某与张某、张某某之间签订的买卖协议是否有效?第二，拆迁补偿安置协议是否有效?第三，谁是本案的被拆迁人?
争议焦点一，法院判决买卖协议无效有一定的法律依据。
根据我国《土地管理法》第八条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中刘某系村民，其所属的房屋虽为祖宅，但经新中国成立后，土地的所有制变更为国家所有及农村集体经济组织所有的二元所有制结构，即在我国领域内，不允许土地私有。根据我国《土地管理法》第三条之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中刘某与张某签订买卖协议，因该宅基地属于当地农村集体经济组织所有，张某系城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人的变化，即便是刘某未有将宅基地使用权一并转让的意思表示，该买卖行为也违反了法律的强制性规定，所签订的买卖协议当然无效。而张某将其自刘某处购买的房屋卖与张某某的行为，系无权处分他人财产，因此在未经刘某追认的情况下，该买卖协议不能生效。
律师提示：对于该类纠纷尚无统一的法律规定和司法实践，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一(2004)4号)就解决此类问题作了指导性规定，具体如下：第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
本律师认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行，对由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕、买受人的身份及买受人是否实际占有控制宅基地房屋等因素，区分不同情况，妥善处理。如果系争房屋买卖合同被法院认定为无效，则根据缔约过失责任原则，由购房人和出卖人分别承担相应的责任。
争议焦点二，法院判决拆迁补偿安置协议无效正确。
拆迁补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间签订的，就被拆迁范围内的房屋及地上物的补偿安置而达成一致意见的合同。拆迁补偿安置协议的双方主体必须是符合法律规定的拆迁人与被拆迁人。目前，国家级的规范性法律文件没有专门的关于农村集体土地拆迁方面的明确规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第3条的规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。据此，在农村集体土地拆迁当中，被拆迁人应当是指经依法取得宅基地上房屋所有权的所有权人。
本案中，张某某取得刘某祖宅的依据是与张某签订的买卖协议，但已经法院生效判决确认无效。而拆迁中，不仅仅是对地上物进行的补偿，尚包括对宅基地的区位补偿及其他附着物的补偿，张某某的房屋虽然是失火后重新翻建而成，但其建房时未经规划审批，亦不能取得宅基地的使用权，不能作为被拆迁人。因此其单独与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议，因主体及协议内容均违反法律规定而被确认无效。
争议焦点三，谁是本案中的被拆迁人?
在农村集体土地拆迁过程中，没有认定被拆迁人的具体法律、法规的规定，原则上被拆迁人为房屋的所有权人，但房屋必附着土地，鉴于我国的所有权二元的制度结构及房屋转让中的“房地一体主义”，并结合民事法律的一般原理，从物的“主从”关系判断，在宅基地与地上房屋的关系中，应以宅基地为主物，房屋为从物，即房随地走。又从拆迁的目的角度考量，拆迁中虽名为拆除地上房屋，但实则拆迁人旨在取得房屋占地范围内的土地使用权，拆迁补偿款中的主体价值为土地的区位价值。因此，在无法确认居民享有被拆迁房屋所有权，而村民享有宅基地使用权的情况下，应以村民为被拆迁人。城镇居民地上房屋的价值补偿，应根据从物随主物转让而转让的原则确定。
同时，虽然法律规定，对被拆除房屋享有所有权的人为被拆迁人，但因居民取得的宅基地上的房屋无法办理相关的产权凭证，从外部无法确知居民为所有权人，因此，不宜以居民为被拆迁人，应推定宅基地的使用权人为房屋的所有权人。如果居民持有权力机关认定的房屋所有权凭证或生效法律文书，则以村民及居民共同为被拆迁人，此时，不存在认定被拆迁人身份的困难。
在拆迁人与村民达成拆迁补偿安置协议后，村民与居民之间的权利义务归属，应由村民与居民参照评估价值，确定拆迁补偿款的分配比例，协商不成时，可以通过诉讼的方式解决彼此之间的权利归属。这样既便于保障拆迁实施的进度，不致发生拆迁补偿安置协议被确认无效的风险，更可以避免村民与居民之间相互争抢，恶意纠缠的弊端。
·怀孕离婚房产财产分割的原则是什么？
一、怀孕离婚房产财产分割的原则是什么?按照公平平等的原则分割，离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。《婚姻法》第四十七条规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财...
·安置房在没有拿到房产证之前可以更名吗？
安置房在没有拿到房产证之前可以更名吗？
一、安置房在没有拿到房产证之前可以更名吗
安置房如果未取得完整所有权的，就不能办理房产证的，在没有房产证的情况下，房屋管理部门是不会办理更名登记的。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十七条申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登...
·新婚姻法前买的房子是个人财产吗？
当今社会由于时代的发展，传统风俗习惯也不断变化，比如当恋爱双方准备结婚时需要购置房产等准备，一般来讲法律规定婚房房产属于夫妻双方共同财产，而当新婚姻法颁布后，新婚姻法前买的房子是个人财产吗？针对房产产权归属问题我们详细为您介绍一下。
一、婚前贷款买房属于夫妻共同财产吗?
新婚姻...
·一、签订买卖合同后买房毁约的违约金标准是多少?
一、签订买卖合同后买房毁约的违约金标准是多少?
房屋买卖合同的违约金标准没有统一规律，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
《民法典》第五百八十五条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方...
·卖出住房
卖出住房
你应缴这些税费
对于将手头房子出售的重庆人，在卖房子的过程中，可能会涉及个人所税税、增值税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税。不同情况的计税标准及税率不同。
个人所得税的缴纳要分3种情况：
第1种情况：能够提供房屋原值，或税务机关能够...
·租房合同怎么写才有效
租房合同怎么写才有效
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。房屋租赁合同范本，其依据是房屋租赁合同相关法律规定，一般包括以下要素：房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护...
·法律上住房合同违约金怎么算
住房合同违约金怎么算
如果购房合同对违约金的计算方法有约定则从约定。
对于购房合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法如下：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有...
·一、非长沙户口买房条件有哪些?
一、非长沙户口买房条件有哪些?1、2015年9月1日起，有连续24个月的社保或个税可购1套商品住房提交资料：全家户口本、2015年9月1日起连续24个月长沙社保或者个税明细。2、大专学历/技师申请人才购房资格(不落户)可购1套商品住房提交资料：身份证、全家户口本、毕业证、学历认证...
·司法拍卖房屋其实也就是法院对查封的房屋依法进行拍卖，在获得了
司法拍卖房屋其实也就是法院对查封的房屋依法进行拍卖，在获得了相应的房款之后，就会用这部分房款优先偿还债权人。然而进行司法拍卖也是有具体流程的。那么司法拍卖房屋的竞拍流程具体是怎样的呢?要是你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解吧。
一、司法拍卖房屋的竞拍流程有哪些
1、竞买...
·一、儿子出资给父母买房的房子归谁?
一、儿子出资给父母买房的房子归谁?房产权属，原则上，以登记为准。登记为父母的，即为父母的房产。子女的出资，在法律上视为借款或赠与。父母与子女，在法律上，完全是独立的民事主体;房产登记在父母的名下，该房产在法律上就是父母的房产;而子女的出资，如果有证据可以证明的，在法律上可以认定为...
·二手房违约金是多少？
根据调查，在购买二手房的过错中一方出现违约的可能性是很大的，此时另一方可以追究违约方的违约责任，也就是要求其支付一定数额的违约金，那么二手房违约金是多少呢?我们一起在下文中进行具体了解吧。
二手房违约金的计算依据买卖双方签订的合同，造成实际的损失，来计算的。若违约金过高或者太低，...
