承租土地使用权的评估方法是怎样的？

承租土地使用权的评估方法是怎样的？

在我们的现实生活中，很多人需要进行承租土地评估，承租土地评估也是十分必要的。但是纯粹土地的出租行为是比较少见的，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点。那么承租土地使用权评估方法是怎样的？请看下文。

一、承租土地使用权的评估方法是怎样的？

对于承租土地使用权的评估，《城镇土地估价规程》做出了以下规定： “9.1 承租土地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。

承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 9.1.1 市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。 9.1.2 收益还原法

（1）承租土地使用权价格计算公式： V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] 式中：

V：承租土地使用权价格

a，：盈余租金

r：承租土地使用权还原利率

n：收益年期

（2）纯收益计算

承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。

（3）还原利率确定

承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。” 根据《城镇土地估价规程》上述引用内容，我们可以清楚的知道承租土地使用权价格可采用市场比较法和收益还原法评估，但是在实际应用中，租赁土地的交易实例较少，而且租赁契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等内容也不易获得，所以想要使用市场比较法是比较困难的，而盈余租金、还原利率和收益年期相对较易确定，所以承租土地使用权的评估，我们要着手于收益还原法。还是从实际评估的角度来看，收益年期和还原利率作为基础数据，确定过程较简单，剩下的就是盈余租金的确定。盈余租金由市场租金与合同租金的差额决定，其中合同租金即为租赁合同中规定的租金，市场租金则需要我们根据市场状况来确定。由于现实中纯粹土地的出租行为比较少见，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点，也是最关键的一点。

在求取市场租金比较困难的情况下，我们可以换一种思维。承租土地使用权之所以具有价值，是因为盈余租金的存在。如果盈余租金为零亦或是负值，那么就无所谓承租土地使用权价值了。此处可以借鉴《房地产估价理论与方法》一书对承租人权益价值的规定，根据此书，对于有租约限制的房地产而言，其承租人权益价值与出租人权益价值之和即为无租约限制的房地产市场价值，其中承租人权益价值是租赁期内盈余租金的现值，出租人权益价值是租赁期内合同租金的现值与租赁期外市场租金的现值之和。用公式表述如下：

无租约限制下的房地产市场价值=承租人权益价值+出租人权益价值 =盈余租金现值+（租赁期内合同租金现值+租赁期外市场租金现值）

很明显，承租土地使用权是一种承租人权益价值，出让土地使用权价值可以看作是无租约限制下的土地市场价值，假定出让土地使用年期等于租赁土地租赁期，则租赁期内合同租金的现值即为出租人权益价值，由此我们可以得出：

相同使用年期下的出让土地使用权价值=承租土地使用权价值+合同租金的现值

于是，有：

承租土地使用权价值=相同使用年期下的出让土地使用权价值-合同租金的现值

仔细研究不难发现，只要出让土地使用权价值使用收益法测算，上述算式与收益法计算公式就是相同的，我们从收益法的计算公式着手也可以推算出上述算式，过程如下：

假设合同租金为Ah，市场租金为As，盈余租金为a，则有a=As-Ah 于是 V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ]

=[（As-Ah）， /r] [1-1/(1+r)n]

=（As，/r）[1-1/(1+r)n]- （Ah，/r）[1-1/(1+r)n]

不难发现（As，/r）[1-1/(1+r)n]是使用年期为n年的出让土地使用权价值的收益法计算公式，我们也可以采用市场比较法、成本法等其他合适方法测算出让土地使用权价值，从而求出承租土地使用权价值。

因此承租土地使用权的评估十分必要。而承租土地使用权的评估方法是有具体规定的，具体的计算公式有点儿复杂，但是还是有规律可循的。承租土地使用权是具有价值的。

·江苏农村拆迁征地补偿怎么提高？有什么办法吗？
江苏农村拆迁征地补偿怎么提高？有什么办法吗？一、农村土地征收赔偿标准：由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成 1、土地补偿费土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 2、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的...

·新农村建设征用农民耕地，不予补偿是否合理？
一、新农村建设征用农民耕地，不予补偿是否合理?　　依据我国土地管理法的规定，征用农村土地进行建设的，是需要对被征收人进行经济补偿的，所以不予补偿是不合理的。　　《中华人民共和国土地管理法》　　第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。　　征收耕地的补偿费用包括土地补...

·土地转让需要什么条件？
土地转让需要什么条件？一、土地转让需要什么条件? 1、转让方必须有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。土地承包经营权是农民最基本的生活保障，只有农民可以完全不依土地为生活来源的时候，才允许其转让。其限制承包方不得随意转让的目的是保障承包方的基本生活来源，使耕者有其田。 2...

·股权转让中土地增值税需要缴纳吗？
股权转让中土地增值税需要缴纳吗？一、股权转让中土地增值税需要缴纳吗? 土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。如果转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的，需缴纳土地增值税。二、股权转让还涉及哪些税种如果转让方是公司，...

·异地移送审查起诉的期限是多久？
一、异地移送审查起诉的期限是多久?公诉部门收到移送审查起诉的案件后,经审查认为不属于本院管辖的,应当在五日以内经由案件管理部门移送有管辖权的人民检察院。根据《人民检察院刑事诉讼规则(试行)》第三百六十二条各级人民检察院提起公诉,应当与人民法院审判管辖相适应。公诉部门收到移送审查...

·2023土地使用保证金缴纳比例是多少？
土地使用保证金缴纳比例是多少？一、土地使用保证金缴纳比例是多少? 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方...

·非农业户口的农村宅基地如何确权?
非农业户口宅基地确权问题一直困扰着很多人。非农业户口的农村宅基地到底可不可以确权?如何确权?非农业户口居民原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。 ...

·农村的村委可以征收土地吗？
农村的村委可以征收土地吗？农村的秩序能够得到管理主要是依靠村民集体选举的组织即村委，因此村委一般情况下对本村的各项事务都有一定的权力进行干预。而土地对于村民来说可以说是最重要的用以生存的事物，那么作为管理者的村委可以征收土地吗?一起来学习相关知识。一、农村的村委可以征收土...

·农村集体土地使用证能继承吗，什么是集体土地所有证？
农村集体土地使用证能继承吗，什么是集体土地所有证？农村集体土地使用证在农村是非常常见的土地使用证明，对于集体土地一般都是由乡村政府进行划分获得的，并不是属于个人的土地而是集体拥有的土地，对此很多人都不了解，不知道集体土地能不能进行流通，不知道集体土地能不能继承。那具体来说农村集体...

·国有土地使用权转让合同范本的内容有哪些
国有土地使用权转让合同范本的内容有哪些国有土地使用权转让合同范本的内容有哪些? 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿...